袁同學
2019-05-08 12:48老師你好，在做原版書課后題alternative的關于private real estate investment課后題的第22題，我用了以下兩種方法算出來的答案是不一樣的，具體的解題步驟也寫在上面了，請問一下問題出在哪里？ 此外，這道題的原版書課后答案講解里面跟老師講的有一點出入，老師說在房地產投資中，現(xiàn)金流折現(xiàn)的特殊是用現(xiàn)金流對應的折現(xiàn)率，也就是說這個地方第二階段現(xiàn)金流對應的折現(xiàn)率應該是11%，而答案統(tǒng)一用了第一階段的折現(xiàn)率9.25%，把第一階段和第二階段的現(xiàn)金流折現(xiàn)到0時刻，這個地方的第二階段現(xiàn)金流不是應該用11%么？
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1個回答
金程教育Alfred助教
2019-05-08 16:36
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同學你好，主要的問題就是折現(xiàn)率用的不對，11%的terminal cap rate只是用來計算terminal value的，也就是555600/0.11=5050909，但是把5050909折回到0時間點用的應該是折現(xiàn)率。這就牽涉到同學你的第二個問題，老師說的這個算法其實只適用于term&reversion method以及l(fā)ayer method，而這題并沒有說要用這兩個方法
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追問
老師你好，也就是說，你的意思是如果題目沒提到用term&reversion method以及l(fā)ayer method，我就不要用這兩種方法是吧？可是方法不同算出來的值居然是不同的，我認為不同方法下現(xiàn)金流的走向是一樣的，不管是用直接分兩階段折現(xiàn)還是用layer method，折出來的現(xiàn)值應該是相等的才對?。?而且老師在基礎班的時候講到房地產估值，還特意強調了第二階段的現(xiàn)金流折現(xiàn)回來的時候跟其他equity的方式不同，需要用現(xiàn)金流對應的折現(xiàn)率，而不是折回時間段對應的折現(xiàn)率。這道題的情況我們班上好幾個同學也討論過，都覺得原版書用同一個折現(xiàn)率9.25%折回兩段現(xiàn)金流是跟上課講的不一樣的，老師你要不要幫我們看一下到底是以哪個為主，你回看一下基礎課的視頻，韓老師確實是強調過的，要用第二段的折現(xiàn)率折回到0時點。謝謝你后續(xù)的跟進，等待答復。
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追問
老師，我找到了基礎課這段例題的視頻，確實是同樣的情況，就是renew rent， 跟原版書課后題一樣的情況，但是第二時段的現(xiàn)金流就是用第二階段的折現(xiàn)率5%去折回0時點的
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追答
嗯嗯 課上的那兩道例題正好是對應著term and reversion method以及l(fā)ayer method的。因為這兩個方法比較特殊，所以老師課上做了重點的強調。但是我們原版書課后的22題只是一個普通的DCF方法，所以不需要用到特殊的折現(xiàn)率處理方法
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