以同學
2023-07-23 14:46第四題為什么不能用預(yù)期cap rate
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1個回答
Johnny助教
2023-07-23 15:06
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同學你好，這里是用到了預(yù)期cap rate的，通過預(yù)期cap rate和當前cap rate來來計算出%△cap rate。然后再根據(jù)公式要求，用當前的cap rate+NOI增速-%△cap rate就能得出預(yù)期收益率了。
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追問
意思是當前caprate就代表了預(yù)期收益 所以不能用預(yù)期caterate 如果用了就變成預(yù)第二期 然后delta caprate只有在短期投資用 長期投資不需要考慮capital gain 但下一年不一定賣啊 什么時候才算長期投資呢？計劃持有20年計算下一年收益率的時候還是要算capital gain？
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追答
同學你好，并不是說當前cap rate代表預(yù)期收益，而是E(Rre) = Cap rate + NOI growth rate ? %ΔCap rate這個公式算出了在當前時間點對之后一期的收益率預(yù)期。如果你想要預(yù)測再后面的第二期，那么就等過了一期之后再用那個時間點的cap rate去帶入公式來計算預(yù)期收益。
你的投資期限和你的收益率預(yù)測期限是不一樣，你可以是短期投資者但是題目要你預(yù)測長期收益率或者infinite horizon，那么你就不要減去%ΔCap rate。如果題目問的是短期或者finite horizon，那么就需要減去 -
追問
我的意思是cap rate的定義就是r-g那預(yù)期cap rate就應(yīng)該等于預(yù)期r-g 既然假設(shè)g不變 那預(yù)期收益率就等于預(yù)期cap rate+g 而這個預(yù)期收益率不是應(yīng)該包含了房價的變化嗎 因為收益率會變化就是會導(dǎo)致房價變化 不是自我包含了嗎
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追答
同學你好，cap rate的定義是當前的NOI除以房屋價值，而預(yù)期的cap rate就預(yù)測以后的NOI除以之后房屋價值。從數(shù)值上來看，當前的cap rate=E(Re)-NOI growth，也就是目前的房屋預(yù)期收益率/要求回報率-現(xiàn)在的NOI增速；而預(yù)期 cap rate等于再之后預(yù)期的房屋收益率/要求回報率-預(yù)期以后的NOI增速。你現(xiàn)在求的E（Re）是在當下去預(yù)測以后，而用預(yù)期cap rate就是也就是預(yù)測你站在未來時間點對再往后的房屋收益率做預(yù)測，不是同一時間點
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