刷同學(xué)
2024-06-09 16:33Q4，確定一下兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：①這道題在求V?的時(shí)候，使用了r-g，而沒(méi)有使用題目給出的assumed cap rate；②折現(xiàn)時(shí)，使用了cost of equity而不是risk free rate。這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)如何理解呢？
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1個(gè)回答
愛(ài)吃草莓的葡萄助教
2024-06-11 11:33
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同學(xué)你好。1）題目說(shuō)了使用方法2，兩階段DCF模型，而assumed cap rate是從當(dāng)前開(kāi)始的永續(xù)增長(zhǎng)，與題目要求的兩階段完全不符，因此并不使用assumed cap rate。
2）在本章節(jié)，或者一級(jí)二級(jí)權(quán)益科目中講GGM模型時(shí)，從未有過(guò)rf。投資REITs是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的嗎，它與股票相似，并不是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，怎么使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率呢，應(yīng)該是投資者的要求回報(bào)率。
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追問(wèn)
“assumed cap rate是從當(dāng)前開(kāi)始的永續(xù)增長(zhǎng)”，這句話是從哪里得來(lái)的？
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追答
同學(xué)你好。assumed cap rate也稱(chēng)為cap rate，它是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的可比交易產(chǎn)生的收入而得出的回報(bào)率，其計(jì)算公式是將房地產(chǎn)的凈營(yíng)業(yè)收入 (NOI) 除以其市場(chǎng)價(jià)值，即cap rate=NOI/MV，因此說(shuō)他是從當(dāng)前開(kāi)始的永續(xù)增長(zhǎng)。
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追問(wèn)
如果說(shuō)它是回報(bào)率，同時(shí)又是r-g，怎么理解呢
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追答
同學(xué)你好。資本化率與銀行利率一樣也是一種利率，后者是把貨幣存入銀行產(chǎn)生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。根據(jù)定義，cap rate=NOI/MV，變個(gè)形，即MV=NOI/cap rate=NOI/(r-g)，不動(dòng)產(chǎn)以租金以g永續(xù)增長(zhǎng)。
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